さて、前回までは購入までの回想を書いてきましたが、実際の購入アパートはどんな物件かを本日は記載したいと思います。

◎建物
　・平成６年築（購入時築２３年）
　・木造２階建
　・床面積　1F156.58㎡　2F156.58㎡　合計313.16㎡
　・部屋割　２DK×10室
　・駐車場　敷地内７台分完備
　・その他　バス・トイレ別　洗面台独立　全室エアコン1台（一部ガスエアコン）プロパンガス　

◎土地
　・面積304.98㎡（2筆合計）
　・都市計画　市街化区域
　・用途地域　商業地域・第2種住居地域
　・道路　北側　公道　幅員6ｍ・西側　公道　幅員6ｍの2方道路（角地）
　・上下水引き込みあり
　・都市ガス前面道路埋設あり（宅地内引込未）

◎周辺環境
　・20年程前の区画整理エリアの物件で、周辺の道路は広く区画も綺麗
　・市内一のマンモス小学校まで徒歩5分。徒歩5分圏内にショッピングモール、コンビニ、ドラックストアが複数存在し、病院も周辺に多くあり。
　・国道やバイパス、ICに近く、国道近辺には多数の商業施設あり
　・駅からは1.2ｋｍと若干遠いが、車社会の為影響少ない。

さて、初めて物件情報を見た時の感想は、立地最高だな！！この立地だと逃げ道も現況のままでの売却と解体し分譲でもどちらも楽そう。
しかし、価格が高い・・・

物件を初めて見た感想は、建物廻りの草がひどく、外壁も新築以降一切メンテナンスしていないだけあってボロボロ・・・しかしきちんと修繕すれば化ける！客付けも大丈夫と思いました。

しかし価格が最大のネック・・・

販売当初の表面利回りは8.5％　築古木造では全然駄目な数字・・・

指値ができればとのダメ元の気持ちで問い合わせた結果紆余曲折を経て購入可能な条件にたどり着きました。

そして購入時の表面利回りは14.2％とまあまあのラインまで持っていく事ができました。
実質利回り（購入時のコスト・購入時修繕費全て含む）も12％とまずまずの価格ではないかと思っています。