新規物件購入計画②事前審査

さて、コンサルタントさんからご紹介された物件、先日各種見積もりを取り、事業計画をまとめ金融機関さんに事前審査をお願いしてきました。 修繕見積もりだけは間に合わなかったため、想定金額で多めの積算です。 以前の担当さんが、転勤になったため、今回は支店長さん自ら対応して下さいました。 数字を見た限りは、... 続きをみる

家賃減額の依頼③完結

さて、前回はこちらの条件提示まで行なった状況でしたが、本日の午前管理会社さんから連絡がありました。 どんな決着を迎えたのか・・・ 電話に出ると、担当者さん開口一番「〇〇円減額でご了承頂きました！！希望価格には至りませんでしたがとても喜んで頂けました！！きっと長く住んで頂けると思います！！」 との事... 続きをみる

家賃減額の依頼①

管理会社さんからの電話 先日、家族で外食後にコンビニで買い物していると管理会社さんから携帯に着信が・・・ 嫌な予感です・・・ ついに解約か・・・？？ 恐る恐る電話にでると・・・ 管理会社担当さんが神妙な声で 「入居者さんからのご相談があったのですが・・・」 私「相談？？」 管理会社担当さん「はい・... 続きをみる

購入失敗の物件③

競売失敗後は中々物件情報が無い状態でした。 ２件程、オーナーさん直で交渉している物件がありますが、「時期が来たら」程度でお話中・・・定期的にアクセスしています。 そんな状態が続きましたが、NETの物件検索は常時行なっておりました。 そして３月のある日・・・ 新規物件を発見！！ すぐに資料請求です。... 続きをみる

購入失敗の物件①

さて、いままで、特に波風無く７ヶ月を過ごしてきたのですが、新規物件取得には精力的に動いておりました。 今まで数回の買付けを行ないましたが、全て不調に終わっています。 そんな失敗を紹介して参ります。 まず初回は、１１月末に管理会社さんから紹介された物件です 管理会社さんには本業の関係で月に１回は顔を... 続きをみる

大家となり七ヶ月経過しました。

さて前回まで大家となる経緯と購入そして本日までの流れを記載してきました。 購入後は入退去も無く、クレームも外壁工事中の一回のみと静かに過ごしています。 現地で今まで行なったのは、購入直後の草むしり、春の除草剤撒き、共用部蛍光灯交換二回、アスファルト工事のみ。 ほとんど何もしていません。 勿論定期的... 続きをみる

初年度末の経理処理

９月に購入以来、個人事業主として税務署に申請しましたが、初の年度末を迎えました。 経理ソフトとしてやよいの青色申告というソフトを導入して、購入以来毎回入伝作業は行なっておりましたが、年度末は特別な気持ちになりますよね！！ ついに大家となり、事業を行なっている実感に感無量でした。 10室の1棟アパー... 続きをみる

初クレーム

購入後、無事速やかにリフォームを開始できました。 まずは足場組 朝組み始めた足場は夕方見に行くとすでに組み上げられておりました。 いよいよ感がでてまいりました。 外壁塗装後は「見違えるほど良いアパートになる！！」との予想で購入したのですが、結果は如何に！？ ドキドキです。 そんな気持ちの中、足場設... 続きをみる

大家としての初仕事は・・・

さて、物件を購入して一番最初にしたこと・・・ それは草むしり！！ 今でも思い出したくない作業です・・・ 全面アスファルト舗装されている物件ですが、基礎とアスファルトの継ぎ目からは隙間なく草が生え、中には木に成長している輩も・・・ 更には、アスファルトを突き破り生えて来ている奴らも・・・ 長期間未管... 続きをみる

無事決済いたしました。

先月28日紆余曲折を経て、無事2棟目・3棟目の決済を無事行いました。 これで、3棟24室のオーナーとなりました。 思い起こせば昨年の9月29日、1棟目を購入し晴れて大家業をスタートしましたが、ちょうど364日目の追加取得となり、1年で3棟の購入と言う今年の目標をギリギリながら達成いたしました。 築... 続きをみる

管理会社

さて、今回も回想記事です 妻の保証人問題も解決して（未だ帰ってきてはいないのですが・・・） 契約を交わし、購入への道を突き進んでいますが、目下の悩みは管理会社です。 基本、管理問題の無い物件（満室物件）を購入しているので管理は継続が基本の私ですが、今回はサブリース物件・・・ 現オーナーさんがサブリ... 続きをみる

新規物件購入計画③否決

久々の更新となります。 さてタイトル通り購入計画は金融機関の否決でＦＩＮＩＳＨとなりました・・・ 正直安心している所もあります・・・ 否決は結構早い段階で１週間で出ました。 稟議を上げて頂いた金融機関さん、見積もりをとってくれた司法書士さんと、外装業者さん、保険会社さん。そして、紹介してくれたコン... 続きをみる

家賃減額の依頼②

さて、前回管理会社さんからの突然の電話により、長期の優良入居者さんからの家賃減額依頼を受けたのですが・・・ その依頼は最近募集していた家賃までの減額でした。 前回記載の通りの周辺相場や、適正賃料は考えて居たのですが・・・ そこでふとした疑問・・・  【何故募集賃料を知っていたのでしょうか？？】 前... 続きをみる

購入失敗の物件④

さて、RC物件に３番手で買付けを入れた翌日・・・ 管理会社さんからお電話です・・・ 時期は３月・・・ まさかの退去？？ 恐る恐る電話に出ると・・・ 「新規の売りアパート情報です！！マジ安いですよ！！」と店長さん 退去じゃなくて良かった！！ 早速メールで詳細を送っていただきました。 正直エリアが微妙... 続きをみる

購入失敗の物件②

続きましては、２つ目の購入出来なかった物件は競売です。 今年年明け早々に「そう言えば年末公開の競売有ったよなー・・・」と思い、競売サイトを覗くと・・・ 家の近所でアパート２棟一括売りの情報が！！ 築１９年の広めの1K８室×２棟の計１６室！！ 早速物件を見に行くと、年式の割に綺麗なアパート。 駐車場... 続きをみる

はじめての確定申告

さて、年度末に経理処理をすべて行ない、新年そうそうに申告の準備ができました。 そんな私のはじめての確定申告を2月28日に行なってきました。 今年は、はじめての住宅ローン控除と事業申告となりかなりの緊張です。 申告書・決算書・貸借対照表・ローン残高証明書等提出書類の他、まとめた領収書と、仕分け日記帳... 続きをみる

アスファルト修繕

ゴールデンウイークも本日で終了ですね・・・皆様はどんなゴールデンウイークでしたでしょうか？ 我家は、今年は実家に兄弟も集まらず、父母も県外の弟一家の家に行っているため静かなゴールデンウイークを過ごしました。 それでもお父さんは、毎日家の用事、子供たちと近場ではありますがお出かけ、買い物運転手として... 続きをみる

修繕完了

さて、購入後約1ヶ月の１０月末無事修繕完了となりました。 以前の状態 修繕後 濃いグレーと薄いグレーの２トンとなりました。天気の悪い日の画像なので綺麗さが伝わらないかも・・・ 下部はガルバを貼付けました。 一部納得のいかない部分がありますが、別途費用で再修繕予定です。 だいぶきれいになったと自分的... 続きをみる

管理会社選び

さて、話は前後しますが、物件選定同様に管理会社選びってかなり悩みますよね。 私の場合、管理を行なっていない売買専門の業者さんに仲介して頂いたので、管理は自由に選べる状況でした。 そこで物件所在地にある管理会社さんから選ぶのですが、とても悩みました・・・ エリアにある管理会社の特徴 管理件数ダントツ... 続きをみる

物件のメリット・デメリットをまとめてみる

物件の選択基準をまとめてみたいと思います。 さて今回の物件購入に際して、色々と考えました。 購入に関して考えていた物件のメリットを記載します。 ①10室以上である。 概ね10室以上の室数だと、青色申告が可能となり、税制上大きな節税メリットがあります。大きいところでは、白色では無い65万円控除や、損... 続きをみる

購入アパートのスペック

さて、前回までは購入までの回想を書いてきましたが、実際の購入アパートはどんな物件かを本日は記載したいと思います。 ◎建物 　・平成６年築（購入時築２３年） 　・木造２階建 　・床面積　1F156.58㎡　2F156.58㎡　合計313.16㎡ 　・部屋割　２DK×10室 　・駐車場　敷地内７台分完... 続きをみる