新規物件購入計画②事前審査

さて、コンサルタントさんからご紹介された物件、先日各種見積もりを取り、事業計画をまとめ金融機関さんに事前審査をお願いしてきました。 修繕見積もりだけは間に合わなかったため、想定金額で多めの積算です。 以前の担当さんが、転勤になったため、今回は支店長さん自ら対応して下さいました。 数字を見た限りは、... 続きをみる

サブリース問題について考える

最近何かと賃貸不動産関係の問題が世間を騒がせる事が増えていますね。 そんな中でもサブリース問題は長く問題になり続けている印象があります。 サブリースに関しては有名所だと大東建◯とかレオパ◯ス、細かく見ると、ワンルームの分譲マンションまで多くの業者が参入している業態ですね。 そもそもサブリースって？... 続きをみる

サラリーマン大家の覚悟

先に言っておきますが、今回の記事は重たいです（笑） 後ろ向きの記事を見たくない方は見ないで下さい。 さて初めて物件を購入した時、初めて遺言を書きました。万一私が死んだ場合素人には困る不動産を手に入れたと思ったためです。 素人の妻や子供は私が死んだ場合、その後購入物件をどうしていけば良いかわからない... 続きをみる

某シェアハウス問題に関して考える・・・②

某シェアハウスオーナ弁護団がスル◯銀行の銀行員を有印私文書偽造・同行使の疑いで告訴したそうです。 皆様はこの記事を読んでどの様に考えるでしょうか？ この問題に対する基本的な私の考えは前述のとおりです。 さて、今回問題になっているのは、銀行員の改ざんに対する加担ですね・・・ 加担はあったのか？おそら... 続きをみる

新規物件購入計画①

さて数日前にUPした の続きです。 まだ詳細は記載できないのですが、先日、コンサルさんと現オーナーさんとの面談を行なってきました。 事前に確認事項をまとめて、当日物件にて面談となりました。 初対面の売主さんは４０代後半でしょうか？現在事業を行なっているそうで、事業拡大の為資金調達の売却だそうです。... 続きをみる

家賃減額の依頼③完結

さて、前回はこちらの条件提示まで行なった状況でしたが、本日の午前管理会社さんから連絡がありました。 どんな決着を迎えたのか・・・ 電話に出ると、担当者さん開口一番「〇〇円減額でご了承頂きました！！希望価格には至りませんでしたがとても喜んで頂けました！！きっと長く住んで頂けると思います！！」 との事... 続きをみる

家賃減額の依頼②

さて、前回管理会社さんからの突然の電話により、長期の優良入居者さんからの家賃減額依頼を受けたのですが・・・ その依頼は最近募集していた家賃までの減額でした。 前回記載の通りの周辺相場や、適正賃料は考えて居たのですが・・・ そこでふとした疑問・・・  【何故募集賃料を知っていたのでしょうか？？】 前... 続きをみる

家賃減額の依頼①

管理会社さんからの電話 先日、家族で外食後にコンビニで買い物していると管理会社さんから携帯に着信が・・・ 嫌な予感です・・・ ついに解約か・・・？？ 恐る恐る電話にでると・・・ 管理会社担当さんが神妙な声で 「入居者さんからのご相談があったのですが・・・」 私「相談？？」 管理会社担当さん「はい・... 続きをみる

地主って・・・

皆さん「地主っていいなー！」って思った事ありませんか？ 私なんか昔からずーっと思い続けております・・・ たまたま持っていた農地が市街化に伴い大きな価値になり、切り売りした利益で収益物件を建てる。その収益でまた建てる・・・ 今まで作物を生産して稼いでいた土地で、今度は不労所得を得る・・・ 私の住むエ... 続きをみる

新規物件購入計画始動！！

さて、５月始めにまた物件を紹介して頂きました。 今回は金融コンサルタントさんからのご紹介。 なので、融資は大丈夫そうです。 すでに根回し済みで内諾とっているそうで（笑） どうせなら金利も優遇して頂ける様に交渉して頂ければ・・・ さて、この物件まだ未公開で、売主さん直物件。 今回は敵なしなので、ゆっ... 続きをみる

某シェアハウス問題に関して考える・・・

先日S銀行さんが問題のシェアハウスに関して見解を述べた記事を見ました。 この首都圏を中心に一気に拡大して破綻したシェアハウス【かぼちゃの◯車】問題。 １月のスマート◯イズ破綻くらいから興味深く事態の推移を見守ってきました。 賃貸経営を行なっている方やこれから賃貸経営を行ないたい方にはとても興味深い... 続きをみる

購入失敗の物件④

さて、RC物件に３番手で買付けを入れた翌日・・・ 管理会社さんからお電話です・・・ 時期は３月・・・ まさかの退去？？ 恐る恐る電話に出ると・・・ 「新規の売りアパート情報です！！マジ安いですよ！！」と店長さん 退去じゃなくて良かった！！ 早速メールで詳細を送っていただきました。 正直エリアが微妙... 続きをみる

購入失敗の物件③

競売失敗後は中々物件情報が無い状態でした。 ２件程、オーナーさん直で交渉している物件がありますが、「時期が来たら」程度でお話中・・・定期的にアクセスしています。 そんな状態が続きましたが、NETの物件検索は常時行なっておりました。 そして３月のある日・・・ 新規物件を発見！！ すぐに資料請求です。... 続きをみる

購入失敗の物件②

続きましては、２つ目の購入出来なかった物件は競売です。 今年年明け早々に「そう言えば年末公開の競売有ったよなー・・・」と思い、競売サイトを覗くと・・・ 家の近所でアパート２棟一括売りの情報が！！ 築１９年の広めの1K８室×２棟の計１６室！！ 早速物件を見に行くと、年式の割に綺麗なアパート。 駐車場... 続きをみる

購入失敗の物件①

さて、いままで、特に波風無く７ヶ月を過ごしてきたのですが、新規物件取得には精力的に動いておりました。 今まで数回の買付けを行ないましたが、全て不調に終わっています。 そんな失敗を紹介して参ります。 まず初回は、１１月末に管理会社さんから紹介された物件です 管理会社さんには本業の関係で月に１回は顔を... 続きをみる

大家となり七ヶ月経過しました。

さて前回まで大家となる経緯と購入そして本日までの流れを記載してきました。 購入後は入退去も無く、クレームも外壁工事中の一回のみと静かに過ごしています。 現地で今まで行なったのは、購入直後の草むしり、春の除草剤撒き、共用部蛍光灯交換二回、アスファルト工事のみ。 ほとんど何もしていません。 勿論定期的... 続きをみる

はじめての確定申告

さて、年度末に経理処理をすべて行ない、新年そうそうに申告の準備ができました。 そんな私のはじめての確定申告を2月28日に行なってきました。 今年は、はじめての住宅ローン控除と事業申告となりかなりの緊張です。 申告書・決算書・貸借対照表・ローン残高証明書等提出書類の他、まとめた領収書と、仕分け日記帳... 続きをみる

初年度末の経理処理

９月に購入以来、個人事業主として税務署に申請しましたが、初の年度末を迎えました。 経理ソフトとしてやよいの青色申告というソフトを導入して、購入以来毎回入伝作業は行なっておりましたが、年度末は特別な気持ちになりますよね！！ ついに大家となり、事業を行なっている実感に感無量でした。 10室の1棟アパー... 続きをみる

修繕完了

さて、購入後約1ヶ月の１０月末無事修繕完了となりました。 以前の状態 修繕後 濃いグレーと薄いグレーの２トンとなりました。天気の悪い日の画像なので綺麗さが伝わらないかも・・・ 下部はガルバを貼付けました。 一部納得のいかない部分がありますが、別途費用で再修繕予定です。 だいぶきれいになったと自分的... 続きをみる

何故お金を借りられたのか？②

さて前回の続きです。 金融機関の視点 不動産業に従事している事。（少ないながら新築賃貸のプロデュース経験、自社物件管理経験がある。） 物件が良い。 価格が大きく下がった。 年収が十分ある。 預金の無いことを合理的に説明出来る。（車を現金購入後マイホーム購入は逆に預金が出来ていた証明とも言える。） ... 続きをみる

何故お金をかりられたのか？①

物件購入に際して当然の如く金融機関からの融資を受けて購入したのですが、そもそも資産に関して低スペックの私が何故融資を受けられたのか・・・ 借入したのは２０１７年９月 融資がキツくなり始めた時期でもあります。 そんな時期に何故融資が受けれたのでしょうか・・・？ 自分の属性 さてはじめてのブログにも書... 続きをみる

管理会社選び

さて、話は前後しますが、物件選定同様に管理会社選びってかなり悩みますよね。 私の場合、管理を行なっていない売買専門の業者さんに仲介して頂いたので、管理は自由に選べる状況でした。 そこで物件所在地にある管理会社さんから選ぶのですが、とても悩みました・・・ エリアにある管理会社の特徴 管理件数ダントツ... 続きをみる

アスファルト修繕

ゴールデンウイークも本日で終了ですね・・・皆様はどんなゴールデンウイークでしたでしょうか？ 我家は、今年は実家に兄弟も集まらず、父母も県外の弟一家の家に行っているため静かなゴールデンウイークを過ごしました。 それでもお父さんは、毎日家の用事、子供たちと近場ではありますがお出かけ、買い物運転手として... 続きをみる

初クレーム

購入後、無事速やかにリフォームを開始できました。 まずは足場組 朝組み始めた足場は夕方見に行くとすでに組み上げられておりました。 いよいよ感がでてまいりました。 外壁塗装後は「見違えるほど良いアパートになる！！」との予想で購入したのですが、結果は如何に！？ ドキドキです。 そんな気持ちの中、足場設... 続きをみる

大家としての初仕事は・・・

さて、物件を購入して一番最初にしたこと・・・ それは草むしり！！ 今でも思い出したくない作業です・・・ 全面アスファルト舗装されている物件ですが、基礎とアスファルトの継ぎ目からは隙間なく草が生え、中には木に成長している輩も・・・ 更には、アスファルトを突き破り生えて来ている奴らも・・・ 長期間未管... 続きをみる

物件のメリット・デメリットをまとめてみる

物件の選択基準をまとめてみたいと思います。 さて今回の物件購入に際して、色々と考えました。 購入に関して考えていた物件のメリットを記載します。 ①10室以上である。 概ね10室以上の室数だと、青色申告が可能となり、税制上大きな節税メリットがあります。大きいところでは、白色では無い65万円控除や、損... 続きをみる

購入アパートのスペック

さて、前回までは購入までの回想を書いてきましたが、実際の購入アパートはどんな物件かを本日は記載したいと思います。 ◎建物 　・平成６年築（購入時築２３年） 　・木造２階建 　・床面積　1F156.58㎡　2F156.58㎡　合計313.16㎡ 　・部屋割　２DK×10室 　・駐車場　敷地内７台分完... 続きをみる

ついにアパート大家になる！！

さて、契約から１ヶ月後の２０１７年９月２９日決済日と定めておりましたが、決済１週間前になっても未だ融資承認がおりていませんでした。 どうやら、金融機関さんの決算月で立て込んでいるようです。 ９月中の決済は金融機関の希望です。 本当に忙しくて遅れているのか、それとも問題があって遅れているのか・・・ ... 続きをみる

契約と融資本申込

さて、融資と予想外のプロパー融資で急遽発生した妻の保証人問題を無事クリアーして何とかこぎつけた契約・・・何とか予定通りにおこなうことが出来ました。 自宅同様、重説も契約書もさっと目を通しただけでサイン＆押印 若干あった不明点の確認依頼と決済の簡単な打ち合わせと修繕の打ち合わせのみで約３０分で終了。... 続きをみる

妻からの承諾！！

さて最大の難関に直面しておりましたが、設定した売買契約の時が刻々と近づいて来ました。 強制プレゼン後も機嫌が悪く殆ど口を聞いてくれません・・・ 焦り初めた契約２日前、妻がようやく口を聞いてくれました・・・ 「保証人になる条件がある！守ってね！！」 条件は　 ◯今の仕事をやめない ◯アパート経営にか... 続きをみる

妻への保証人依頼・・・（汗）

おそらくどの家庭でも奥さんに物件購入を理解してもらうのは苦労したのでは無いでしょうか？ 我家は物件購入を考え始めたあたりで奥さんにアパートを購入したい旨を伝えており、「ふーんそうなんだ・・・」「ま～頑張って・・・」程度の同意（笑）は頂いておりました（同意してもらったと思いたい・・・？） そして、今... 続きをみる

金融機関へ突撃！！

さて融資内諾後のコンサルタントさんと打ち合わせの数日後指定された日時に銀行さんへ伺いました。 仲介業者さん、コンサルさんの３人で入店すると・・・ 対応に出たのは支店長様と副支店長様・・・ 即座に応接室へ案内されます。 この時点で、融資を受けに来た感覚ではなく、いつもの仕事の感覚・・・ 融資可決の連... 続きをみる

融資内諾！？

さて前回指示された内容の書類を手渡したままお盆を迎えました。 お盆期間中は、実家で弟一家と毎日の様に過ごしあっという間に終わってしましました。 子供たちは従兄弟と会うのが楽しみでしょうがなく、毎日よく飽きないなーという感じ・・・ お互い年の近い従兄弟は何をしていても楽しいようです。 盆明け、日常に... 続きをみる

金融コンサルトさんとの出会い

そんな中８月初め仲介業者様から再度連絡を頂きました。 「金融コンサルタントさんと今までの購入希望社さんの精査を行なった結果やまさんが購入できる可能性が一番高いとアドバイスいただきました！！よかったら一度お話してみませんか？」 との内容でした・・・ 「勿論コンサルタント料はかかりますが、成功報酬なの... 続きをみる

仲介業者さんからのコンタクト

やはり借入も容易ではない現実 物件価格の高騰と金融庁の引き締め、アパート経営はやはり金持ちのためのものなのでしょう。 物件価格の2割は頭金が無いとスタートラインに立てないことを痛感しました。 確かに私の住む市は新築が乱立して、半端なエリアは新築でも空室が目立ちます。 人気の無いエリアの古い物件では... 続きをみる

銀行事前審査

早速、事業計画を立て住宅ローンでお世話になった銀行さんへ向かいます。 私の希望は諸費用込みの全額融資。 いわゆるオーバーローンです。 利回11％での購入はキャッシュフローが後半カツカツです・・・ 2015年妻の新車を現金買いした直後、3人目の子供誕生で、中古のワンボックス現金購入で450万円程の散... 続きをみる

不動産会社（元付け）とコンタクト

悶々と物件検索を行う日々 しかし中々良い物件は出てきません。 勉強を重ねる中、やはり事業規模となる10室をクリアする事はとても重要です。 最初に融資の前向きな話を聞いてから約半年が経過していました。 普段付き合いのある業者さんなら気軽に連絡できるのですが、元付さんは今まで付き合いの無い業者さん・・... 続きをみる

購入アパートとの出会い

さて新居も完成し、引っ越しも終えた5月中旬 日々の物件チェツク中に気になる物件をレインズで見つけました。 我家のすぐ近く。近年人気のエリアで交通の便も良いエリア。 築２２年で2K１０室のアパートです。 土地は約１００坪 先輩の意見を参考にすると・・・ １室空いても空室率10％ 更に、周辺は大規模病... 続きをみる