物件の選択基準をまとめてみたいと思います。

さて今回の物件購入に際して、色々と考えました。
購入に関して考えていた物件のメリットを記載します。

①10室以上である。
概ね10室以上の室数だと、青色申告が可能となり、税制上大きな節税メリットがあります。大きいところでは、白色では無い65万円控除や、損失繰越も可能となりますし、専従者給与も満額計上可能となります。（我家は専従者給与を発生させられませんが・・・）

②人気エリアである。
物件の所在するエリアは20年ほど前に区画整理が行われたエリアで、道路も広々と区画されております。近隣には、大型ショッピングセンター、コンビニ、ドラックストア、病院等々充実しています。さて私の購入物件は入居者が単身メインとなります。その為、近隣の商業施設や病院は利便性だけでなく、勤務先にもなりえます。近隣施設に勤務する方の入居も望めそうです。
③前オーナーさんの売却理由
売却理由に関しては、色々とあるでしょうが、今回の売主さんは、相続により物件を取得した遠方住の若い女性の方でした。相続後順調に経営していたようですが、今年で建物の減価償却が終わり税金の増加が売却の大きな理由だそうです。
更に昨年雨漏りの発生、設備の故障等が相次ぎ、物件までの距離がネックで言われるままの支払いが続いたそうで遠方からの経営に限界を感じたそうです。少なくとも経営が成り立たず手放すわけでは無いようです。

④万一の際売却のバリエーションが多い
これはリスクヘッジの問題でしょうが、万一の際はそのままでの売却も、解体して更地にして分譲も可能な物件です。

⑤入れ替わりが少なく空室期間が短い
管理会社さんに確認すると、入居期間が長く、空室が合った場合も短期間で入居が行われているそうでした。入れ替わりが少ないと経費削減にもつながりますし、空室期間の短い物件はリスク軽減につながります。

と考えていた物件のメリットを記載しました。

しかしメリットだけの物件なんて存在しないですよね・・・

当然デメリットもいっぱいあります。

今回は購入物件のデメリットを書いていきたいと思います。

①耐用年数オーバーの物件である。
耐用年数を超えており、減価償却の期間が４年しか無いため、帳簿上の利益とキャッシュフローに乖離があるこれは、償却期間の４年間は大きな赤字決算になり、税金還付が期待できますが、５年目以降はキャッシュ・フロー以上の利益となり大きな税金がかけられます。築古物件の宿命ですが、今回は試算上は所得税・住民税課税後もまだキャッシュに余裕があるため、大丈夫と判断しました。

②築年数が古い
築２２年と古い物件でトラブルの発生が予見出来ます。現段階で雨漏り等の発生を告知されています。しかし現段階までの不具合は修繕されている様です。トラブルを減らすためにも、購入時に３００万円かけ屋根・外壁の修繕と塗装等を行ないリスクを減らす事としました。

③駐車場が７割しか確保出来ない
私の住む地域では車移動が欠かせません。
駐車場が100％確保出来ないのは最大のデメリットです・・・
幸い周辺には月極駐車場が多く、近隣の分譲マンションの住民需要があるためすぐに駐車場を畳む事もなさそうです。
ここは危険な他人様頼みですが、周辺の駐車場を当てにして良しとすることにしました。

④現況の設定家賃が安い
相場より安い賃料設定です。満室が当たり前ですね・・・
遠方のオーナーさんでしたから、相場もわからず言われるままの値下げを行なってきたのでしょう・・・逆に考えれば、相場より安い価格で買えた理由とも言えますね！！（利回りで査定していますから・・・）
適切な修繕を行ない、価値を高めて、入れ替え時に適正に戻していければと思います。
現況家賃でも十分にキャッシュは回るので・・・デメリットと言って良いかどうかですが・・・

⑤滞納者がいる
１か月遅れの滞納者さんがいらっしゃる様です。

まだまだ小さなデメリットがありますが、ほぼほぼ解決出来ないものでも無いと判断しました。

デメリットは考えて行けばキリがないですよね・・・

完璧な物件なんて存在しません。

一つ一つ対策を打って、解決していきたいですね。

そんなメリット・デメリットを考慮した結果、購入に至りました。