９月に購入以来、個人事業主として税務署に申請しましたが、初の年度末を迎えました。

経理ソフトとしてやよいの青色申告というソフトを導入して、購入以来毎回入伝作業は行なっておりましたが、年度末は特別な気持ちになりますよね！！

ついに大家となり、事業を行なっている実感に感無量でした。

10室の1棟アパートを持つ私は青色申告となり、65万円の控除となります。

さて、ここで悩んだのは減価償却と土地建物の按分・・・

土地建物の按分と購入経費の償却資産計上

購入時からの悩みですが、この按分は悩みますよね・・・
土地取得費を少なくして、建物取得費を大きくすると経費を大きく出来ますが、どこまでが妥当なのか・・・

さらに土地取得費を少なくすると万一の売却の際税金を多く取られることになるし・・・

色々悩んだ結果、土地・建物の比率はセオリー通り固定資産税の按分通りとしました。

さて購入時の経費もどこまでが取得価格に含めどこが経費になるか悩みますよね・・・

結局、仲介手数料・コンサルティング費用・公租公課の日割・修繕費を入れることにしましたが、登記費用は？銀行借入諸経費は？

調べると、登記費用は必要経費、借入諸経費は取得価格に含める事との事

取得費を固定資産税比率と同じ比率で按分して取得費に乗せる事にしました。

減価償却年数

築２2年オーバーの我がアパート、セオリー通りだと4年で減価償却となります。

4年減価償却だと大幅な赤字が出せ、期間中は大幅な節税が見込めます。

当初はその積りだったのですが・・・よく考えると我家は住宅ローン控除が使えます。住宅ローン控除だけで払っている税金が全額戻る計算になります・・・

減価償却の赤字って私に意味有るのでしょうか？？

さらに4年後からは大きな利益が出てしまい、大きな納税が想定できます。

融資残高と照らし合わせてみても、償却額が大きいと、資産よりも借入残高が大きくなってしまい、バランスシート上も債務超過に見えてしまいます。

そこで調べてみると、耐用年数は償却限度額であるとの事、償却期間の最低年数なんだそうで、4年以上に伸ばすことが可能だそうです。（短くすることは出来ない）

念の為元税理士事務所勤務の友人に確認すると、その通りとの事。

そこで償却期間は毎年若干の黒字となるような年数にすることにしました。

様々なシュミレーションを行ない、結果として7年の償却期間としました。

残債と資産のバランスもとれました。

後半は控除以上の黒字となりますが、ローン控除で相殺できるかな？と思っています。

そんな感じで、色々な決めごとを行ないました。

結果は約30万円の黒字で控除後の申告額は0円となりました。

黒字って気分良いですね！！